恒大事件真正原因(一文揭秘背后不为人知秘密)

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当恒大要抛弃你,不会和你打一声招呼。


01

我恒大,你忍一下

记得去年国庆节,联想悄悄跑到科创板圈钱,被拒绝了。

结果“联想有难,八方点赞”。

柳传志,一个退休两年的原董事长,年薪 1 亿。

联想集团 CEO 杨元庆 2021 财年的薪酬 1.68 亿。

联想仅二十多名高管一年的总薪酬可以够超过 9 亿。

联想在高薪的背后,还是远超行业平均数值一倍的高负债率。这些是谁买单呢?是买到“低配高价”产品的国人。

与联想对应的还有一家企业,就是恒大。

公开的负债就有 1.9 万亿,没公开的还不知道有哪几个。

然而,许老板分红 500 多亿,CEO 夏海钧 2 亿高薪照样揣兜里,更别说还有各种股权,期权。

只不过,联想组装电脑,恒大组装砖头。

一样的配方,一样的味道。

老板们有钱时候,拿着公司的钱包养女明星,买私人飞机。到了负债累累掏空企业要出事时候,受苦的就是普罗大众。

根据中指院统计的恒大集团项目明细,目前烂尾的项目共计 1322 个。知道恒大债务出问题后,肯定要出烂尾楼,只是没想到有这么多!

已成交但未竣工(烂尾楼)较大的项目,面积超过 30 万㎡,分布在全国各地!

安徽烂尾 49 个项目;

北京烂尾 15 个项目;

福建烂尾 38 个项目;

河北烂尾 75 个项目;

河南烂尾 50 个项目……

重要的是,这还只是不完全统计,中指院统计的项目明细是基于其监测的城市,以一二线、核心三线城市为主,而恒大处于四五线等城市的项目未纳入统计。

真实情况要比这严重得多!

况且,别人最多也就盖个烂尾楼,恒大还在造“烂尾城”。

曾经按照恒大的规划,贵阳花溪恒大文化旅游城将打造 1300 亩的恒大童世界乐园、22000 平方米的童话大街、200000 平方米的酒店集群、还有万平方米的国际会议中心,再加上大规模的住宅开发。

整个项目据说在 8000 亩规模向上,此举根本是在“造城”。

然而,贵阳花溪区的恒大文化旅游城项目整体都进入停工状态,此类以文旅城冠名的项目分布全国,数量也不在少数。


02

那些被烂尾楼坑惨的人

恒大出了问题,现在最不急的反而是他们自己。

借钱的是孙子,欠钱的才是爷爷。

要不说这一届业主,最拼的还是买到恒大烂尾楼的业主,靠山山会倒,靠人人会跑,只有自己最可靠。

既然恒大指望不上,那就自己动手盖房子。

从 4 月起,全国各地的恒大业主们纷纷展开了“自救”,而在这一众业主中,河南商丘某小区的业主更是显得尤为突出,该小区的业主们竟是自发地开始了组团搬砖。

看着工期突然停止,建材也时常丢失,他们放下了手头的工作奔赴到了自己的“家”,也开始了建设家园的工程。

在过去的几个月中,这些业主们纷纷拔起了野草,开起了挖机,有人甚至还雇起了小时工。

毫不夸张地说,相关业主们的自救行动实在是创造了抢救恒大的典型案例。

不过烂尾楼自救还不是恒大的业主们首创。

之前,昆明的一个烂尾楼——别样幸福城,1 号、2 号、3 号地的业主还算幸运,好歹在烂尾之前拿到了房。6 号地以后的楼盘也还好,因为压根就没开工,也就没有业主。

最惨的就是 4 号地和 5 号地的业主,楼盘主体都快盖好了,眼瞅着快交房,结果突然停工了。

房子住不上,可房贷还得接着供。万般无奈之下,业主只可以自己想办法,被迫搬进没水没电没门窗的烂尾楼。

电,靠蓄电池。水,靠拉水管。

从 2014 年到 2018 年,“别样幸福城”的 5 号地业主们前前后后筹资 6 次。第一次筹了 1700 多万,借给开发商继续修缮楼盘,结果开发商只安了门窗和电梯后就又因为资金不足停工。

之后业主们又断断续续筹资好几次,无一例外,都是盖一会停一会。

直到最后一次业主们又众筹了 2000 多万,才终于把这个“破楼”盖完。

这般努力的样子,让人看了着实心酸。

可是,恒大造的孽还远不止烂尾楼这些;更是害了一整条产业链!

2022 年 5 月 30 日,曾经的建筑装饰一线企业,深圳广田股份收到了《重整及预重整申请通知书》。

这份文件的含义是:

到期没还钱,看样子也没可以力还钱,但家里还有资产,所以砸锅卖铁还有价值。

过去两年,广田股份惨不忍睹持续亏损。2020 年亏损 7.8 亿,2021 年亏损 55.88 亿,负债高达 151 亿。2022 年一季度末,现金及等价物余额只有 7364 万元。这 7000 多万,就是债主们想重整的“锅”和“铁”。

广田的最大客户是恒大,它持有恒大逾期未兑付的商业承兑汇票达 32.47 亿元。

现在,他们即将破产。

房事不断,殃及池鱼。

过去的一年,与房企“相好”的上下游企业,包括装饰工程公司、建材企业、门窗企业、防水和涂料企业,作为其“密切接触者”,同样遭遇了前所未有的“至暗时刻”。

全筑股份、江河集团、中衡设计、我乐家居、凯伦股份、曲美家居《趣阿诺、天安新材、上海电气、建艺集团、广田集团、文科园林、金螳螂、好莱客、江山欧派、东鹏控股、宝鹰股份、顶固集创、三棵树、亚士创可以、嘉寓股份 等,纷纷群撕恒大及其他地产企业。

收款难、商票逾期拒付、计提坏账、市值蒸发、被以房抵债,不少企业利润受爆雷房企拖累持续承压。

供应商是恒大的上游,业主客户是恒大的下游,可以够一出事把上下游全都给害了的,毁了成千上万个家庭,连累几十上百家企业。

开发商可以够躺平,银行可以够继续收利息,但那些买了房的业主去哪哭?


03

房地产企业该要管一管了

有人将房子形容为中年世界的“盲盒”。

一个掏空六个钱包,却只可以买到未知数的商品。而当“盲盒”再打上恒大的 logo 时,可以决定命运的,就只剩下历史的进程。

运气好的,开出几年维权,运气不好的,盒子里只留下一个烂尾的半成品。

恒大项目停工,出现烂尾风险,根本原因是资金问题。

要一线区域保证如期完工不烂尾,资金问题是首要问题,恒大总部对项目子公司的注册资金实缴到位了吗,有没有抽逃行为?

有没有违规占用项目公司预售资金,哪几个时候可以退回?

项目公司开发贷融资资金是否按照规定用途支付给了总包商,有没有回流?

归结来说,是总部拖累项目公司。

想让项目如期动工交付,难道用情怀感动总包商?房企跟总包商讲情怀,让总包商再跟农民工讲情怀么?讲情怀有用的话,罗永浩还费那劲搞直播带货干嘛!

其实,房地产开发中是有监管账户的,你买房之后的这个钱会打到这个监管账户里面,不会直接就给开发商。

如果开发商要用这笔钱,就建议要向银行进行申请,这样也是监督房地产开发商,避免这些房地产开发商拿了客户的钱之后跑路了。但是这东西你会发现真正需要时候没啥用。

上海唐镇某个超级大盘,业主们奔走维权,但是却屡屡碰壁。

项目已经开盘预售的房子就有近 3000 套,货值近 200 亿,但是监管资金却难觅踪迹。

上海南翔某个网红楼盘,超过 8 个月未进行施工,大批业主请求维权。

该楼盘预售时设立多个银行账户,预售房资金存在挪用的现象,预售房款不是全部用于本项目建设。

据业主的多轮沟通结果反馈,目前该项目监管资金余额几乎为 0。

还有之前住建部门披露的恒大部分项目存在无证销售购房者,交了房款无法网签,预售款未存入监管账户,甚至被挪用等情况,也多次约谈恒大及相关方,比如部分项目由于没有预售证,实际上与客户签的不是购房合同,实质是债务合同。

即使购房者起诉恒大到法院,胜诉的概率也低,因为项目没有达到预售的条件,客户以为自己买的房,实际上是买了恒大的债。

大家想象中的监管账户制度:房款老老实实存进监管账户,盖好了再给开发商手里,就算遇到房企爆雷、老板跑路,还可以够动用监管账户里的钱把房子盖好。

现实世界中的监管账户制度:房企利用监管空隙,通过开具虚假范缺虚报工程进度等方式提前支取预售监管资金。除了工程进度证明造假,许多企业也没有按照预售监管资金的格式文本来操作,比如很多地方实际审核放款的单位是金融部门,部分企业绕过了住建部门,拿着工程方的出资证明,票据证明向银行要求提款。

这样的套路下,监管账户形同虚设。

当然,倒霉的也不只是业主们,还有供应商。

为了占用资金,开发商都有意拉长施工期(施工速度越慢,工程款支付就越慢),也是近几年人们买房后要等几年才可以入住的原因。

你是做景观的,我可以够拖你一年结款;你是做水泥的,水泥原材料虽然涨价,但是我也可以够拖;做钢材的涨价,也可以够拖款项,拖到你没贫萨。

要是不想做?可以够。

中国市场最不缺的就是乙方,你不干多得是人干。这也是因为中国的房企在市场中,在供应链、产业链中处于全行业的支配地位。

最终结果是开发商两头吃,吃了上游吃下游,一旦爆雷就是害惨了成百上千业主,坑惨一整条产业链。

那有没有办法解决?

方法也很简单,回到“最原始”的交易思路:

一手交钱,一手交货。

根本就不需要设计一套复杂的监管机制,开发商盖好房子,再拿到市场上来卖。对于“卖楼花”那套空手套白狼的玩法,一律取缔,谁再用金融的手段去搞房地产,直接抓进去。

这么简单的道理,人人都懂,为哪几个就是做不到呢?

每日忙乎
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